【興旺房產資訊】“白菜價”買房的鶴崗,收縮型城市出路在何方?
發布日期:2019-12-27 17:38:04    閱讀:0 次  www.pbqslf.live

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“因為本人要去外地發展,所以低價出賣。”12月25日,在58同城上查詢鶴崗的二手房,搜索頗受外地人歡迎的光宇小區,點進最新一條信息,就能看到這條賣房理由。

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今年以來,人們驚訝的發現只需要3萬-5萬元就能在鶴崗買房安家,這個黑龍江的小城市成為了“網紅”。但是在實現很多人的“安居夢”的同時,鶴崗的人口流出趨勢,卻不太可能因為外地買房客的涌入而扭轉。

鶴崗產業結構相對單一,過度依賴煤炭業。2011年,鶴崗被國家發改委列為第三批資源枯竭型城市。隨著人口的不斷流出,鶴崗已成為典型的收縮 資源枯竭型城市。

中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,城市收縮的本質在于核心產業衰退帶來的增長動力弱化喪失,繼而造成城市發展相對遲滯、經濟效益低下、就業容納力降低及勞動人口流失。

類似鶴崗這樣的收縮型城市,未來的出路又在何方?


人口跌穿百萬大關

房子在4樓,63平,6.8萬元。21世紀經濟報道記者查詢光宇小區前10條信息發現,這還是比較貴的房源,最便宜的一房一廳售價3.8萬元。

今年5月份,一位網友花費5.8萬元購買一套77平米的房子,并成功在鶴崗安家,由此帶動大批跟風者。據鶴崗方面接受央視采訪時稱,今年前11個月,超過2000套鶴崗的房子被外地人購買,比去年同期增長超過30%。

“鶴崗是個例,這么便宜的房價,對于一個人口近百萬的城市來說不正常,因為五六萬元連建造的成本都不夠。”華南城市研究會副會長孫不熟告訴21世紀經濟報道記者。

孫不熟認為,有人選擇去鶴崗買房子并常住,但這些人還是比較特殊的,比如船員,做直播、做淘寶的人員,他們不需要在特定的位置工作。

為何鶴崗會出現“白菜價”房產?這一方面和鶴崗回遷房建設過度有關,另一方面也與這個城市的人口流出有關。統計公報顯示,2001年鶴崗全市人口111.25萬人,到2015年為105.6萬人,到2018年就跌穿百萬大關,為99.5萬人。近年來,鶴崗的人口一直是流出的。


這背后是鶴崗過高的人口老齡化、城鎮化率。

2017年鶴崗市國民經濟和社會發展統計公報顯示,2017年鶴崗人口城鎮化率高達82.6%。

“城鎮化率達到80%以上,反而成為鶴崗的劣勢。為什么很多小城市房價能漲,恰恰是因為這些小城市的城鎮化率還比較低,仍然有大量的農村人口需要進城,有大量人口還沒有進入城市。鶴崗已經過早地透支了城鎮化紅利,現在到了一個邊際效應遞減的階段。”孫不熟說。

此外,鶴崗35歲以上非生育高峰期人口占總人口比重近7成,這導致鶴崗的人口自然增長率為負數。查詢中國城市統計年鑒,2017年鶴崗全市出生5041人,死亡15253人,自然增長率為-10.11‰。


低房價背后的低工資

為何鶴崗出現人口尤其是年輕人口的流出?

鶴崗主要產業煤炭已經逐步枯竭。2017年鶴崗統計公報顯示,鶴崗最重要的工業產品為原煤和洗煤業,2017年的產量為1146萬噸原煤和664.8萬噸洗煤,但分別出現-9.3%和-7%的增長。


與此同時,鶴崗其他產業也沒能發展壯大。

數據顯示,2017年,鶴崗城鎮非私營單位就業人數為106962人,其中僅采礦業就有35229人,這個行業的年平均工資為51970元,并不算低。整體來看,2017年,鶴崗城鎮非私營單位的平均工資為51787元。但是2017年鶴崗人口為100.9萬人,城鎮非私營單位就業人數不過占總體人口的10%左右。

鶴崗私營單位就業人員平均工資情況要低得多,2017年平均工資為32993元,平均到一個月不足2800元。21世紀經濟報道記者查詢鶴崗私營單位的11個行業就業人員平均工資情況,發現最高的只有36514元一年,為金融業。農、林、牧、漁業,制造業,信息傳輸、軟件和信息技術服務業,房地產業等,年平均工資均不足3萬元,月平均工資不足2500元。

上海交通大學經濟學院特聘教授陸銘對21世紀經濟報道記者表示,如果一個城市出現人口萎縮,首先是青年人的流出。尤其當經濟發展到后工業化階段,服務業吸納越來越多就業人口的時候,大城市由于服務業的品質、數量的多樣性,更能推動服務業發展。加上大城市往往會積聚更多創新的人才,比如研發機構、大學等,又會進一步強化它在知識創新相關產業的發展。

房價有沒有可能成為一個小城市的競爭優勢?比如鶴崗,能否通過低房價吸引更多的人口流入?

孫不熟表示,房價便宜不是一個城市的競爭力,它是一個結果。“比如美國的底特律,一美元一套房子都沒人要。一個城市正常運行,房價不會便宜到這個地步。”

陸銘也表示,房價的事情要分兩面看。一方面,部分群體覺得大城市的就業機會不是很有吸引力,又覺得大城市的房價貴是個很大的問題,那么低房價就有可能成為吸引這部分人去買當地房子的原因。

但是鶴崗這樣的小城市房價低,是城市產業發展缺乏后續動力,對年輕人就業創造能力比較低的結果。從這個角度來講,房價低是沒有吸引力的表現。至少去鶴崗買房不是絕大多數人的選擇,如果真成為絕大多數人的選擇,那里的房價就不會便宜了。

  

收縮型城市出路在哪

和鶴崗類似,我國的很多小城市已經步入收縮型城市的道路。

今年3月,國家發展改革委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》,首次提出收縮型中小城市要瘦身強體,轉變慣性的增量規劃思維,嚴控增量、盤活存量,引導人口和公共資源向城區集中。

陸銘表示,一些地方成為人口流入地,是因為經濟增長發展更快,就業機會更多,那么就有另外一些地方相對經濟發展速度比較慢,創造就業機會比較少,就會成為人口流出地。所以,有些資源枯竭型城市成為收縮性城市,如果放在整個國家發展的大格局里是正常的。

盤和林指出,隨著我國城市化進程的推進和人口劉易斯拐點的出現,大城市人口集聚、中小城市收縮顯著逐漸成為城市發展新常態,這是不同規模城市利益在新型城鎮化進程中的再分配,也是工業化向信息化轉變發展的新趨勢,符合城市發展的基本規律。

像鶴崗一樣,已經成為收縮型城市,尤其是資源枯竭型的收縮型城市,究竟有沒有可能走出一條全新的路徑?

陸銘表示,收縮型城市確實有轉型成功的可能,但具體怎么做還要看每個地方自身條件。在國外,一些地方資源枯竭,最終轉型成科技型城市,但是這只是少數的案例,絕大多數地方會發生持續的人口收縮。甚至在一些地方發展出新的產業之時,比如旅游業,也并不意味著一定可以逆轉人口流出的趨勢,因為創造的就業機會還是有限的。

盤和林認為,收縮型城市的地方政府應該積極進行精明收縮、減量規劃,減少盲目逆勢擴張帶來的資源浪費。與此同時,挖掘歷史人文底蘊,優化宜居生態環境,以“盤活存量”。

2019年鶴崗市人民政府工作報告提出,要大力發展新經濟、新業態。結合實際,深入挖掘優勢資源,用新業態新模式推動自身優勢潛能轉化為經濟優勢,為轉型發展增添新動力。抓好旅游康養產業迅速升級。推動生態優勢向產業優勢轉化。

陸銘表示,小城市的發展還是要看自身的條件,有的小城市成功轉型為一個旅游、創意產業有競爭力的城市,尤其是離大城市并不是很遠的小城市。“每一個城市的發展,需要根據自身的稟賦,審時度勢地去看。


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文章來自新浪房產、圖片來自百度

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